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금일 자이에스앤디 IPO IR에 다녀왔습니다. 


동사는 정보통신/ 부동산관리 등 20년 업력을 보유한 회사로 종합부동산 서비스기업으로 제2의 도약을 준비하고 있습니다. 

* 2000년 설립, 자본금 180억, 중구 퇴계로 본사, 3893명


[출처 : 자이에스앤디 IPO IR BOOK]

경영성과를 보면..  

16년_ 928/54/50

17년_1423/107/81

18년_2127/145/107

1h19_1333/78/58

부동산운영 및 홈 improvement 중심의 안정적 성장을 지속 하였습니다. 

* 재무_ roe 32%/매출액성장률 49%, 차임금 3억/0.1%

** 재무상태표_ 자산 2128억, 부채 1189억(유동 719억/비유동 469억), 자본 939억(자본금180억, 잉여금 760억)


[출처 : 자이에스앤디 IPO IR BOOK]

동사의 사업포트폴리오를 보면  부동산 Life Cycle 전 영역의 사업을 커버하는 종합 부동산 서비스 밸류 체인을 완성 하였습니다.


1) 주택개발_ 중/소규모 자체개발사업 및 외주시공

- 주택개발사업 강화를 위한 GS건설 500억 유증진행

- 18년 주택개발비중 1% -> 20년(e) 30%

- 18년, 주택개발사업 시작 1년 8개월만에 7100억 수주


2) 부동산운영_ 부동산 임대관리 및 시설관리


3) home improvement_ 시스클라인, 유상 repair, iot 솔루션등 연계 부가가치 서비스 제공


* 비전_ 25년 매출 1조원 달성

- 중소규모단지 시장공략 특화 + 고부가 서비스 강화 + 주택브랜드(자이르네, 자이엘라)



[출처 : 자이에스앤디 IPO IR BOOK]

* 고성장/안정적 수익창출, 신시장 개척을 통한 국내 TOP 종합부동산 회사로 성장을 위한 로드맵을 살펴보면.. 

-> 1단계, 고성장 주택개발산업 강화(매년 4ㅊ천억 이상 신규수주 목표) 

-> 2단계,  부동산 연계 고부가 서비스 다각화(홈 임프루브먼트 사업강화 통한 수익구조 안정화) 

-> 3단계, 해외진출(그룹사 시너지 기반 베트남시장 진출 본격화)


1) 고성장 주택개발 사업 강화_ 500세대 미만의 중소규모 단지, 자이르네/자이엘라 브랜드 사용

- 500세대 중소규모 주택시장 비중 최근 5년새 26% -> 37% 급증 

- 1인가구수 증가, 인구 고령화등 소규모 재건축 활성화 등으로 우호적 환경 조성 

- 사업시작 1년 8개월만에 7100억 규모의 수주달성(구의 자이엘라, 별내 자이엘라, 대구 만촌동 아파트, 대구 범어동 아파텔등) -> 매년 4천억 이상의 신규수주 창출 목표


2) 부동산 운영 서비스 모델 다각화_ 다양한 임대 상품 개발(민간 위탁 임대운영등 마스터 리스 확대)

- 운영관리를 통한 신사업 진출(주차장운영, 단지 내 태양광 rep, 카 쉐어링, 시스클라인 등)

- 홈 임프루먼트의 안정적 정착_ 하우징서비스(유상 리페어서비스) , 시스클라인(국내 최초 환기형 공기청정 시스템 판매), 스마트홈 서비스(iot 솔루션), 빌트인가전(신규 아파트 분양시 냉장고, 에어컨등 빌트인 가전 판매)


3) 해외진출_ 그룹사 시너지 기반 베트남 진출

- 20년까지 법인설립 및 조직구축 -> 21년 부터 임대관리 및 인프라 운영관리 개시


[출처 : 자이에스앤디 IPO IR BOOK]

1) 공모_ 총 2678만주중 880만주 공모, 밴드 4200원~ 5200원(369.6억~ 457.6억), 예상 시총 1125~1393억, 11/6일 상장예정

* 비교기업_ 에스원, hdc아이콘트롤스, 코콤, sk d&d 18년 온기 및 19년 반기 평균 약 15배

** 18년 순익 107억/19년 연환산 순익 116억 평균 약 112억/ 주식수 2678만주= 6132원

*** 6132원/ 15~30% 할인율 적용 = 4200원~5200원


2) 주주_ 최대주주 66.8%, 우리사주 6.6%, 일반주주 26.7%

* 보호예수_ 최대주주 66.8% 6개월, 우리사주 6.6% 1년 총 73.3%


동사의 공모밴드는 올해 예상 순이익 기준 10배 내외로 합리적인 수준. 다만 국내 중소건설사나 관련 업체들의 밸류에이션이 낮다는 점은 아쉬운 부분. (투자설명서 상의 비교 그룹 X)

우량한 재무구조, 차별적인 브랜드 파워에 기반한 안정적인 성장, 단순한 부동산 운영 및 관리사업을 벗어나 주택 개발사업이라는 성장 동력을 확보했다는 점에서 피어 그룹대비 고밸류는 타당.

향후 계열사 매출 의존도를 낮추고 주택개발 사업의 성공 여부에 따라 밸류에이션 리레이팅 될 것으로 예상함.  

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